GAYRİMENKUL DEĞERLEME

Gayrimenkul değerleme, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin ya da gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin, bağımsız, tarafsız, objektif ölçütlere ve verilere dayanarak belirlenmesidir. Tanımdan da anlaşılacağı üzere değerleme disiplinlerarası bir eğitim, bilgi birikimi, tecrübe gerektiren bir alandır. Temel Finans, ekonomi, iktisat, inşaat, mimarlık, harita, hukuk gibi disiplinlerle ilişkisi vardır.
 Uluslararası Değerleme Standartları'na (UDES) göre: Gayrimenkul Değerleme Uzmanları, Varlık Değerleme Uzmanları, Değerleme Uzmanları, değerleme yapmak ve sonuçlarını raporlamayı iktisadi bir faaliyet olarak yürüten özel bir meslek grubudur. Meslek erbabı olan değerleme uzmanları oldukça zor eğitim, öğretim ve ehliyet testlerinden geçmek ve becerilerini göstermek durumundadır. Ayrıca bu kişiler, Çalışma İlkeleri (ahlaki ilkeler ve yetkinlik) ve mesleki faaliyet standartlarına riayet etmeli, bunları muhafaza etmeli ve Genel Kabul Görmüş Değerleme İlkelerine uymalıdırlar.

Değerleme: Herhangi bir kısıtlayıcı etki ve baskı olmaksızın ve alıcının tam olarak bilgilendirildiği bir ortamda, gayrimenkul üzerindeki hakların makul bir süre pazarda kalmak koşuluyla satılabileceği en yüksek peşin satış değerinin tespiti çalışması olacaktır. Gayrimenkulün pazar değeri tespitinde; emsal karşılaştırma, maliyet ve gelir kapitalizasyonu yaklaşımları kullanılır.

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı; Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işleme değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen Fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Gelir İndirgeme Yaklaşımı; Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler.

Maliyet Yaklaşımı; Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyat aşırı ölçüde aştığı durumda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.